Na hora de alugar, vender ou comprar um imóvel, muitas dificuldades aparecem, já que o nível de exigências para fechar o contrato é muito alto. Entretanto, profissionais do mercado imobiliário dizem que essa burocracia é uma grande aliada, uma vez que resguarda o consumidor de problemas futuros.

O excesso de zelo evita que imóveis com algum empecilho sejam comercializados livremente. “O interessado em uma aquisição imobiliária que exige a apresentação dos documentos necessários à sua segurança dificilmente será surpreendido com a perda do investimento que, muitas vezes, é fruto de uma vida inteira de trabalho”, diz o superintendente do Creci-Minas.

Na prática, Fernando diz que contratos de locação ou de compra e venda de um imóvel representam a oferta de crédito ao locatário ou ao comprador, “que assume débitos perante o locador ou o vendedor, devendo ser procedida uma coerente análise de risco, que será sempre bastante vantajosa para aquilo que todos desejam em um negócio imobiliário: confiança”, analisa.

As exigências para negociar um imóvel são variáveis, conforme o objetivo do contrato: locação ou aquisição. No caso de compra e venda, o superintendente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-Minas), Ricardo Mendes, diz que o interessado deve tomar prévio conhecimento da situação cadastral, tanto do imóvel quanto do vendedor.

Para que o interessado em adquirir um imóvel possa se orientar sobre a legislação a respeito do tema, o advogado e diretor da Céu-Lar Netimóveis Fernando Júnior conta que a Lei 7.433/85 e o Decreto 93.240/86 regulamentam os procedimentos. “Devem ser apresentados diversos documentos que comprovem sua regularidade e a idoneidade financeira do vendedor e do comprador”, reitera.

Além dessas taxas, conforme explica Aurélio Luz, no caso do imóvel financiado o adquirente deve custear o serviço do despachante, valores de seguros e taxas sobre a avaliação do bem e das documentações. O presidente da Amspa recomenda ainda ao mutuário que fique atento às correções previstas no contrato de compra e venda.“Além do valor da casa, à vista ou parcelado, quando se compra um imóvel é necessário pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que gira em torno de 2% sob o valor total, dependendo do município”, diz Aurélio Luz, acrescentando na lista das despesas o registro da escritura – em média, 1% do valor do imóvel; e as certidões emitidas pelo cartório, também calculadas de acordo com o valor do bem.

“As prestações do imóvel ainda na planta são corrigidas pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). O índice é relativo às variações nos preços de materiais, equipamentos e serviços. Em 2011, a alta acumulada chega a 6,31% e, nos últimos 12 meses, a 7,71%. Após o ‘habite-se’ (certificado de conclusão da obra), a atualização deixa de ser pelo INCC e passa a ser o indexador eleito no contrato, entre eles o Indice Geral de Preço – Mercado (IGP-M), mais a Taxa referencial (TR)”, explica Aurélio Luz.

O dirigente acrescenta que a TR representa a variável média mensal dos Certificados de Depósitos Bancários (CDBs) das principais instituições financeiras, e que, em 2011, a média/mês, até agora (setembro), está em 0,88% e, nos últimos 12 meses, soma 1,15%.

De acordo com o presidente da Amspa, para evitar a perda do imóvel por insuficiência financeira é muito importante que o comprador faça um cálculo das despesas, se possível, assessorado por um especialista na área imobiliária. “Antes de fechar a compra de um imóvel, é necessário analisar se, realmente, haverá condições de pagar as prestações. O ideal é que o parcelamento não ultrapasse os 30% da renda familiar, além de possuir um fundo de reserva”.

Aurélio Luz recomenda que o cálculo analítico deve abranger desde a primeira parcela até o último pagamento. “Tomando essas precauções, o mutuário evita os problemas futuros para honrar os pagamentos, situação que poderá levá-lo à inadimplência, ou até mesmo perda total da moradia”.

Juro
O presidente da Amspa diz que importante também é averiguar se o valor da taxa de juros do contrato está dentro do limite permitido pelo mercado, que hoje é de 12% ao ano. “É possível ao comprador pedir uma planilha com a projeção de todas as parcelas, até o final do financiamento, para que possa planejar o pagamento das prestações. Cabe lembrar que durante a construção e até a liberação do ‘habite-se’, a incorporadora ou construtora não pode cobrar juros, mas somente atualizar as prestações com base no INCC”.

Aurélio Luz recomenda também que o adquirente deve ter plena ciência de que, quanto maior o prazo de financiamento, mais irá pagar pelo imóvel, mesmo que os valores parcelados fiquem reduzidos. “Pense na estabilidade do emprego na hora de comprar um imóvel e verifique se, em caso da perda da ocupação, terá auxílio desemprego ou outra fonte de renda, para quitar as parcelas. Tomando esses cuidados, certamente, evitará danos futuros no sonho da casa própria”, finaliza o presidente da Amspa.

Os mutuários com dúvidas acerca das análises que devem anteceder a compra da casa própria podem recorrer à Associação do Mutuários para obter esclarecimentos. Contato pelo telefone 11 3292-9230, ou nas unidades da entidade, cujos endereços estão no site da Amspa.(Exame)

Pelas normas atuais, é exigido que o inquilino receba dois mandados judiciais, o que, no fim das contas, faz a retomada do imóvel demorar, em média, 14 meses. Com a mudança, o gerente jurídico da Apsa, Giovani Oliveira, acredita que o tempo médio para retomada do imóvel será reduzido bastante, para uma média de quatro meses. Ao ler as alterações, alguns podem concluir que o proprietário é o maior beneficiado. Mas, de acordo com Oliveira, o código favorece as duas partes.

“As mudanças são bastante equilibradas e estimulam o bom inquilino e o bom proprietário. Um dos grandes vilões da locação era a dificuldade de se encontrar um fiador. Com as novas regras, o locador não precisará mais ter contrato de fiança para garantir o seu imóvel, pois terá a possibilidade de despejar mais facilmente um inquilino mau pagador através de ação judicial. Isso vai dar maior segurança para aqueles proprietários que atualmente temem colocar imóveis para alugar. A nova lei deve favorecer a oferta para locação, estimulando o setor imobiliário a diminuir o valor de mercado do aluguel”, diz o advogado.

Fiador poderá desistir de seu compromisso – No código atual, o fiador é obrigado a garantir o imóvel até a sua efetiva devolução ao proprietário. A nova lei também estabelece que poderá haver troca de fiador na regência ou prorrogação do contrato. Isso quer dizer que, se o fiador desejar exonerar-se de suas obrigações depois do fim do contrato ou no caso de separação dos cônjuges, deverá comunicar o seu desligamento, mas deve permanecer responsável ainda pela fiança por 120 dias depois de feita a comunicação. O proprietário também terá a possibilidade de exigir um novo fiador ou garantia, caso o atual entre em processo de recuperação judicial.

“Essas novas regras deverão diminuir a resistência dos fiadores, pois o risco para eles também foi diminuído. A antiga lei era complicada e muitas vezes os benefícios desses aluguéis não compensavam a dor de cabeça que vinha junto”, explica o gerente jurídico de locações do Secovi Rio, Antônio Paulo Monnerat.

Multa rescisória proporcional ao período restante do contrato – A nova lei estabelece a proporcionalidade da multa rescisória do aluguel. Assim, se o inquilino decidir entregar o imóvel antes do fim do prazo, ele pagará um valor proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato. Um exemplo: se o prazo for de 30 meses, com multa rescisória de três meses de aluguel e o inquilino sai depois de 18 meses, ele deve pagar multa correspondente aos 12 meses restantes, isto é, de 1,2 mês de aluguel. Também ao proprietário caberá pagar uma indenização ao locatário caso deseje retomar o imóvel antes do prazo estabelecido em contrato sem que tenha sido por uma das utilidades previstas em lei, como o uso próprio.

De acordo com levantamento da administradora Lello, o preço dos imóveis usados na cidade de São Paulo chega a ser de 20% a 50% inferior aos dos anunciados nos lançamentos residenciais ou empreendimentos em construção. Porém, um imóvel usado pode necessitar de reformas e esse valor também precisa ser contabilizado no custo total.

Quem opta por imóvel novo, por sua vez, apesar do preço mais alto, também apresenta vantagens. “O comprador terá um imóvel totalmente sem uso, moderno e com áreas de lazer mais sofisticadas como fitness, varanda gourmet e espaços de convivência, dentre outros”, diz Roseli Hernandes, diretora da Lello Imóveis.

Já a opção de comprar imóvel na planta tem a vantagem dos preços relativamente menores em relação a um imóvel novo pronto, porém o comprador terá que aguardar por dois ou três anos até a entrega da unidade, período em que provavelmente terá que arcar com os custos de moradia em outro local. Para compensar, as construtoras costumam facilitar o pagamento da entrada do imóvel na planta e, quando pronto, o bem tende a valorizar substancialmente.

A maior disponibilidade de financiamentos bancários, que hoje já responde por 40% das vendas realizadas, contra 20% há três anos, facilita o acesso à casa própria de qualquer categoria. Após escolher a opção mais adequada para o seu caso, atente-se para a documentação necessária na compra de imóveis e saiba como garantir a liberação rápida do financiamento da casa própria.

Segundo a Cyrela, por exemplo, as vendas da Living Construtora – braço da companhia voltado à baixa renda – responderam por 35,2% do valor geral de vendas, totalizando R$ 396,5 milhões – um crescimento de quase 70% em relação ao ano passado.

Até o dia 30 de junho, haviam sido submetidos pela Living quase 40 mil unidades ao programa. Metade desse total foi contratada para financiamento na CEF (Caixa Econômica Federal) e 4,4 mil já foram repassadas aos clientes.

Forte demanda

Já a Gafisa, que centraliza na Tenda suas operações para essa classe, afirma que focou seu plano de negócios no trimestre que encerrou para melhorar a postura mais agressiva de vendas e lançamentos para a segunda metade do ano, em linha com a forte demanda no setor de baixa renda.

No segundo trimestre, enquanto 45% dos lançamentos da Gafisa foram com preço inferior a R$ 500 mil, quase 75% dos lançamentos da Tenda foram de unidades com preço inferior a R$ 130 mil. A média de preços da Tenda foi de R$ 109 mil no período.

“Os lançamentos da Tenda, que representaram 29% do total do trimestre, já atingiram entre 30% e 35% dos lançamentos estimados para o ano no semento de baixa renda. Isso ocorre devido à maior concentração esperada na segunda metade do ano”, afirma a companha, em comunicado.

O segmento de baixa renda também tem sido estratégica para a Tecnisa. A Linha Flex foi responsável por 51% dos lançamentos da construtora no trimestre que encerrou em junho. “A linha Tecnisa Flex deverá corresponder a 50% do volume de lançamentos nos próximos três anos”, adiantou a companhia.

“O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.

Como era antes, no Código Civil de 2002:

“O corretor é obrigado a executar a mediação a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”.

Segundo José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo), a redação anterior dava margem à interpretação de que o corretor só prestaria as informações do negócio se fosse solicitado, podendo omitir as que não fossem questionadas, sem responder por danos. “Agora, a nova redação do artigo 723 diz claramente que o corretor está obrigado a levantar e repassar todas as informações da transação para as partes envolvidas no negócio, sob pena de responder pelos danos causados”.

Terreno: 34.430 – Área Construída: 9.039 m² – Valor: 36.000.000,00

Localização: BA 009 – KM06 – Próximo 6km aeroporto de Salvador – BA – Brasil

Pela proposta, os recursos do FGTS do pais poderão ser utilizados para pagamento de parte das prestações decorrentes de empréstimo com o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), liquidação ou amortização de saldo devedor de financiamento imobiliário ou para pagamento total ou parcial de imóvel construído ou lote urbanizado de interesse social não-construído.

Para que vire lei, o projeto ainda será votado em decisão terminativa pela Comissão de Assuntos Sociais (CAS). Em seguida, vai à Câmara e precisa ser sancionado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva. O autor da medida, senador Jarbas Passarinho (PMDB-CE), ressaltou a importância de o filho beneficiado pelo Fundo de Garantia do pai ser casado ou ter uma união estável, já que nesses casos fica clara a necessidade de haver a aquisição de um imóvel próprio.